FAQ Strata - CB

La Strata Property Act exige que la copropriété strata souscrive et maintienne une assurance de biens et une assurance responsabilité.

Une assurance de biens est requise pour les copropriétés strata:

Conformément à l’article 149 (1) de la Strata Property Act, une copropriété strata doit souscrire et maintenir une assurance de biens sur les biens communs, les actifs communs, les bâtiments indiqués sur le plan de copropriété et les installations construites ou installées sur un lot de copropriété, si les installations sont construites ou installées par le promoteur dans le cadre de la construction originale sur le lot de copropriété. L’assurance des biens doit être basée sur la valeur de remplacement totale et doit être assurée contre les risques majeurs, comme indiqué dans les règlements, et tout autre risque spécifié dans les règlements. Les “risques majeurs” sont définis comme suit : incendie, foudre, fumée, tempête de vent, grêle, explosion, fuite d’eau, grèves, émeutes ou troubles civils, impact d’avions et de véhicules, vandalisme et actes de malveillance.

La valeur de remplacement totale est le montant total qu’une entité devrait payer pour réparer ou remplacer un bien à l’heure actuelle. Si la limite d’assurance de la copropriété strata n’est pas suffisante pour couvrir les coûts de réparation ou de remplacement d’un bien endommagé, la copropriété strata et les propriétaires seront tenus de payer pour toute insuffisance.

Responsabilité civile commerciale générale requise pour la copropriété strata:

Conformément à la section 150 (1) de la Strata Property Act, une copropriété strata doit obtenir et maintenir une assurance responsabilité civile pour assurer la copropriété strata contre la responsabilité pour les dommages matériels et corporels. Une copropriété strata doit disposer d’une couverture d’assurance responsabilité civile d’au moins 2 millions de dollars.

Voici une liste des couvertures d’assurance que nous vous recommandons d’obtenir pour votre copropriété strata.

Voici quatre bonnes raisons de souscrire une assurance pour votre unité :

1. Assurance des biens meubles
   L’assurance d’un l’immeuble en copropriété ne couvre pas les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie et les biens personnels comme les meubles et les électroménagers. L’assurance que souscrit le syndicat de copropriété protège essentiellement : le bâtiment en lui-même, incluant les parties communes et la portion du bâtiment incluse dans chaque unité. Elle protège aussi les aménagements originaux de l’unité tels que les armoires, les éviers, les baignoires et la plomberie.
2. Protection additionnelle de l’unité 
   Il est également important pour les copropriétaires de s’assurer pour l’insuffisance d’assurance du syndicat, ce qui leur permettra d’être indemnisés si le syndicat demande, par exemple, une cotisation spéciale pour payer la sous-assurance en cas de sinistre.
3. Assurance responsabilité
   Un copropriétaire ne sera pas protégé par l’assurance responsabilité civile du syndicat de copropriété advenant d’éventuelles poursuites en dommages matériels ou dommages corporels, même si les demandes découlent de dommages survenus dans une partie commune de l’immeuble.
4. Assurance pour l’évaluation de la franchise
   Il est toujours recommandé aux propriétaires de souscrire une police d’assurance qui inclut une couverture d’évaluation de la franchise pour un montant au moins égal à celui de la franchise de la copropriété strata. En vertu de l’article 158 (2) de la loi, la copropriété strata peut poursuivre un propriétaire pour récupérer la franchise si le propriétaire est responsable de la réclamation. De nombreuses copropriétés strata ont également adopté des règlements permettant à la copropriété strata de facturer le coût de la franchise à la copropriété strata responsable sans avoir à engager de poursuites.

La grande majorité des syndicats de copropriété se fient à des courtiers d’assurance indépendants pour magasiner leurs assurances. Le rôle du courtier d’assurance est toutefois mal compris dans bien des cas. Un courtier d’assurance est un agent indépendant qui représente l’acheteur, plutôt que la compagnie d’assurance, et qui tente de trouver la meilleure assurance pour celui-ci en faisant des comparaisons entre les divers assureurs. Le mandat du courtier d’assurance se définit ainsi :

• négocier en votre nom avec le ou les assureurs pour obtenir le meilleur prix, souvent en traitant avec plusieurs marchés d’assurance;
• déterminer vos besoins en matière d’assurance et veiller à ce que votre syndicat de copropriété ait une protection adéquate;
• défendre vos droits dans le cadre de tout litige touchant une demande d’indemnité auprès de l’assureur;
• répondre rapidement à toutes vos questions au sujet de l’assurance;
• vous fournir tous les documents qu’exige la loi;
• veiller à ce que l’assurance du syndicat soit conforme avec tous les lois et règlements en matière d’assurance.

Une prime d’assurance est le prix que le preneur d’assurance doit payer pour pouvoir bénéficier de la couverture d’assurance en cas de sinistre.

Les primes pour un syndicat de copropriété sont fixées par les compagnies d’assurance en fonction de divers facteurs, par exemple :

• l’emplacement;
• l’âge de l’immeuble;
• les données sur la construction;
• les installations de détection automatique d’incendie et d’extinction;
• le montant de la franchise;
• les caractéristiques de sécurité;
• les antécédents en matière de sinistres;
• la valeur à neuf;
• la plus récente estimation et plus encore.

La franchise est la somme d’argent que le syndicat de copropriété doit payer avant que l’assureur verse les indemnités décrites dans le contrat d’assurance.

Le but de la franchise est de réduire le plus possible le coût de l’assurance et d’éviter que le syndicat de copropriété présente une demande d’indemnité lorsque le sinistre entraîne peu de frais. Lorsqu’un syndicat de copropriété doit faire une demande d’indemnité, il doit d’abord payer intégralement la franchise; l’assureur procède ensuite en versant le solde des coûts assurés jusqu’à concurrence des plafonds déterminés dans la police d’assurance. Le paiement d’une franchise est traité comme une dépense commune de tous les copropriétaires. Le syndicat doit payer la franchise en prélevant l’argent nécessaire dans le fonds de prévoyance ou en imposant une cotisation spéciale aux copropriétaires. Le syndicat pourrait poursuivre un copropriétaire responsable pour récupérer la franchise qu’il a payée. Certaines copropriétés ont adopté des règlements administratifs qui leur permettent de faire payer la franchise au copropriétaire responsable sans obtenir une ordonnance de la cour. Une franchise plus élevée peut contribuer à faire baisser le coût des assurances; toutefois, si plusieurs sinistres se produisent et qu’ils sont en deçà de la limite de la franchise, une copropriété peut se trouver à payer beaucoup plus en frais de réparation que si elle acceptait de réduire la franchise et de payer une prime d’assurance plus élevée. Un courtier d’assurance d’expérience peut aider un syndicat à déterminer une franchise raisonnable.