FAQ Condominiums - CA

Voici la liste des couvertures d’assurance recommandée pour votre syndicat de copropriété.

Voici quatre bonnes raisons de souscrire une assurance pour votre unité :

1. Assurance des biens meubles
   L’assurance d’un l’immeuble en copropriété ne couvre pas les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie et les biens personnels comme les meubles et les électroménagers. L’assurance que souscrit le syndicat de copropriété protège essentiellement : le bâtiment en lui-même, incluant les parties communes et la portion du bâtiment incluse dans chaque unité. Elle protège aussi les aménagements originaux de l’unité tels que les armoires, les éviers, les baignoires et la plomberie.
2. Protection additionnelle de l’unité 
   Il est également important pour les copropriétaires de s’assurer pour l’insuffisance d’assurance du syndicat, ce qui leur permettra d’être indemnisés si le syndicat demande, par exemple, une cotisation spéciale pour payer la sous-assurance en cas de sinistre.
3. Assurance responsabilité
   Un copropriétaire ne sera pas protégé par l’assurance responsabilité civile du syndicat de copropriété advenant d’éventuelles poursuites en dommages matériels ou dommages corporels, même si les demandes découlent de dommages survenus dans une partie commune de l’immeuble.
4. Assurance complémentaire couvrant la franchise de l’immeuble
   La garantie protégeant le copropriétaire contre l’insuffisance d’assurance du syndicat le couvrira également s’il est tenu de rembourser la franchise du syndicat lors du règlement d’un sinistre. Il est recommandé que les copropriétaires souscrivent une assurance qui leur offre une protection correspondant au moins au montant de la franchise « dégât d’eau » que l’on retrouve dans la police d’assurance de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires pourrait poursuivre un copropriétaire qui est jugé responsable de la réclamation pour obtenir le remboursement de la franchise. Bon nombre de syndicats de copropriété ont aussi adopté des règlements administratifs qui leur permettent de faire payer le coût de la franchise au copropriétaire responsable sans avoir à la poursuivre à cet effet.

La grande majorité des syndicats de copropriété se fient à des courtiers d’assurance indépendants pour magasiner leurs assurances. Le rôle du courtier d’assurance est toutefois mal compris dans bien des cas. Un courtier d’assurance est un agent indépendant qui agit comme intermédiaire entre l’acheteur et les compagnies d’assurance. Il tentera de trouver la meilleure assurance pour son client en faisant des comparaisons entre les divers assureurs. Le mandat du courtier d’assurance se définit ainsi :

• négocier en votre nom avec le ou les assureurs pour obtenir le meilleur prix, souvent en traitant avec plusieurs marchés d’assurance;
• déterminer vos besoins en matière d’assurance et veiller à ce que votre syndicat de copropriété ait une protection adéquate;
• défendre vos droits dans le cadre de tout litige touchant une demande d’indemnité auprès de l’assureur;
• répondre rapidement à toutes vos questions au sujet de l’assurance;
• vous fournir tous les documents qu’exige la loi;
• veiller à ce que l’assurance du syndicat soit conforme avec tous les lois et règlements en matière d’assurance.

Une prime d’assurance est le prix que le preneur d’assurance doit payer pour pouvoir bénéficier de la couverture d’assurance en cas de sinistre.

Les primes pour un syndicat de copropriété sont fixées par les compagnies d’assurance en fonction de divers facteurs, par exemple :

• l’emplacement;
• l’âge de l’immeuble;
• les données sur la construction;
• les installations de détection automatique d’incendie et d’extinction;
• le montant de la franchise;
• les caractéristiques de sécurité;
• les antécédents en matière de sinistres;
• la valeur à neuf;
• la plus récente évaluation de la valeur assurable et plus encore.

La franchise est la somme d’argent que le syndicat de copropriété doit payer avant que l’assureur verse les indemnités décrites dans le contrat d’assurance.

Le but de la franchise est de réduire le plus possible le coût de l’assurance et d’éviter que le syndicat de copropriété présente une demande d’indemnité lorsque le sinistre entraîne peu de frais. Lorsqu’un syndicat de copropriété doit faire une demande d’indemnité, il doit d’abord payer intégralement la franchise; l’assureur procède ensuite en versant le solde des coûts assurés jusqu’à concurrence des plafonds déterminés dans la police d’assurance. Le paiement d’une franchise est traité comme une dépense commune de tous les copropriétaires. Le syndicat doit payer la franchise en prélevant l’argent nécessaire dans le fonds d’autoassurance ou en imposant une cotisation spéciale aux copropriétaires. Le syndicat pourrait poursuivre un copropriétaire fautif pour récupérer la franchise qu’il a payée. Une franchise plus élevée peut contribuer à faire baisser le coût des assurances; toutefois, si plusieurs sinistres se produisent et qu’ils sont en deçà de la limite de la franchise, une copropriété peut se retrouver à payer beaucoup plus en frais de réparation que si elle acceptait de réduire la franchise et de payer une prime d’assurance plus élevée. Un courtier d’assurance d’expérience peut aider un syndicat à déterminer une franchise raisonnable.