Le point de vue d’un courtier sur les conditions du marché en Alberta avec Chris Low, directeur clientèle

Chris Low, directeur clientèle, division immobilière, a récemment offert une présentation à la Conférence de l’ACR, à Calgary, sur le thème « Augmentation de la valeur des bâtiments et tendances du marché de l’assurance ». Nous avons eu l’occasion de nous entretenir avec lui et de recueillir quelques-unes de ses réflexions sur les conditions actuelles du marché.

Parlez-nous un peu de l’évolution des conditions que l’on observe actuellement sur le marché de l’assurance des copropriétés.

Au cours des dernières années, les sociétés et les copropriétaires ont observé une certaine volatilité par rapport aux primes d’assurance et aux franchises. Cette situation est en grande partie due à l’évolution constante des conditions du marché.

À la fin de 2021, les courtiers ont commencé à percevoir les premiers signes d’un changement sur le marché de l’assurance. Nous avons repéré certains contextes d’occasion, où les tarifs des compagnies d’assurance commençaient à diminuer. Parallèlement, nous avons aussi été alertés de l’émergence d’une nouvelle tendance.

Celle-ci se poursuit toujours neuf mois plus tard et se poursuivra potentiellement jusqu’en 2023. Cette tendance est la hausse de la valeur des bâtiments dans toutes les catégories de bâtiments. Elle a été relevée au moment de la réception des évaluations à la fin de 2021 et demeure d’actualité.

Pouvez-vous décrire les différents cycles du marché et nous dire en quoi ils se distinguent?

Nous avions évoqué la possibilité d’un assouplissement du marché à la fin de l’année 2021. Pour être plus précis, il existe deux cycles différents sur le marché de l’assurance. Un cycle de marché « faible » et un cycle de marché « dur ».

Graphique : Comprendre les caractéristiques du marché

Un marché de l’assurance faible est généralement avantageux pour les acheteurs. Pendant cette période, les compagnies d’assurance cherchent à accentuer leur taux d’activité. Elles offrent habituellement des tarifs plus avantageux et des franchises réduites. La concurrence est généralement stimulée par les courtiers qui rivalisent pour s’entendre avec des entreprises. Les revenus des compagnies d’assurance sont stables en raison d’une réduction de la fréquence et de l’importance des réclamations.

Comme indiqué dans le graphique ci-dessus, nous avons connu un marché faible de 2013 à 2018.

À l’opposé du marché faible, on retrouve le marché dur. Il est important de mentionner que c’est le marché dans lequel nous nous trouvons actuellement. Le cycle a brusquement commencé en 2018 et la tendance s’est accélérée en 2019 et en 2020. Ce cycle en particulier vient avec son lot de défis. Les souscripteurs d’assurance en ont ressenti les effets avec l’augmentation des tarifs et des franchises. L’ensemble du segment de l’immobilier les a aussi ressentis, puisque plusieurs compagnies d’assurance ont rapidement abandonné le secteur de l’assurance des copropriétés par manque d’intérêt envers celui-ci. Cela a exercé une pression supplémentaire sur les autres compagnies d’assurance, puisqu’il y a toujours de nombreux bâtiments à assurer, mais peu de compagnies pour fournir la majeure partie de la couverture.

Quelle est la cause du durcissement du marché?

En 2018, le marché faible est devenu un marché dur. Les sinistres qui ont touché l’Alberta au cours des dix dernières années ont fortement contribué à ce changement. Si nous remontons en 2013, nous nous souviendrons des sinistres catastrophiques qui ont épuisé les ressources du secteur de l’assurance au-delà de sa capacité. Pensons aux inondations de Calgary en 2013. Au cours des années qui ont suivi, Fort McMurray a été touchée par des incendies de forêt, puis par l’embâcle glaciaire qui a inondé une partie de la ville et, enfin, par la tempête de grêle qui s’est abattue en juin 2020 sur le secteur nord-est de la ville et dont la facture s’est élevée à 1,3 milliard de dollars. Pendant cette période, les assureurs versaient davantage en réclamations qu’ils n’encaissaient de primes. La fréquence et l’importance des réclamations, ainsi que l’augmentation du nombre de catastrophes météorologiques, ont contribué à la forte hausse des primes observée au milieu de l’année 2019.

À quoi devons-nous nous attendre?

Nous pouvons mentionner que les tendances semblent se stabiliser et amorcer une courbe descendante. Cette tendance a été observée en 2021 et en 2022. En tant que courtiers, nous espérons qu’elle se poursuivra à l’avenir. Il convient de souligner qu’aucune catastrophe météorologique ne s’est produite en 2022. Il s’agit d’une bonne nouvelle pour les assureurs de la région, car leur rendement n’a pas été ralenti par un événement de grande envergure, comme cela avait été le cas les années précédentes.

Quelles sont les autres tendances dominantes qui ont une incidence sur les primes cette année?

En 2022, la valeur des bâtiments a été évaluée à la hausse.

Comme BFL est la première option pour les entreprises qui souhaitent obtenir une couverture, nous avons remarqué que la valeur des bâtiments avait une incidence sur les polices potentiellement difficiles à octroyer. Par exemple, prenons les bâtiments qui se trouvent à proximité d’un cours d’eau ou qui ont été exposés à des inondations. Pensons également aux édifices à ossature de bois (la nature inhérente du bois est de brûler, et lorsque le bois est utilisé comme matériau de construction plutôt que le béton, les tarifs sont traditionnellement plus élevés, car le béton résiste au feu). Les propriétés de valeur supérieure sont également incluses, car l’époque où un seul assureur pouvait assurer tous les actifs d’une société est révolue. Dans la structure actuelle, plusieurs assureurs participent généralement à la réponse aux besoins en assurance des entreprises lors du renouvellement. Pour ce qui est des emplacements qui ont un lourd dossier de sinistres, la situation parle d’elle-même. Plus vous utilisez votre assurance, plus la prime sera élevée au moment du renouvellement. Toutes ces causes peuvent compliquer le renouvellement. Cette situation est aggravée par la hausse de la valeur des bâtiments, car plus la valeur est élevée, plus l’assurance est nécessaire pour couvrir l’actif.

En ce qui concerne la valeur à neuf, il s’agit d’un paramètre imposé par la loi sur l’assurance des copropriétés de l’Alberta. La loi réglemente toutes les sociétés de l’Alberta et prévoit qu’elles doivent assurer leurs bâtiments à la valeur à neuf. Cette disposition se trouve dans la partie de la loi relative aux assurances, à l’article 47, paragraphe 3. Les conseils d’administration peuvent s’assurer que cette disposition de la loi est respectée en faisant appel à une société d’experts en évaluation pour réaliser une étude de leurs bâtiments. Le rapport est ensuite transmis au courtier, qui présente les valeurs à l’assureur afin d’établir les limites requises pour la police d’assurance.

Où en sommes-nous aujourd’hui et comment cela nous influence-t-il?

Nous observons actuellement une tendance à la hausse des évaluations de 10 % à 15 % par rapport à la période précédente. Simplement dit, plus la valeur est élevée, plus l’assurance est nécessaire, ce qui a un effet sur le coût.

Bref, la dynamique du marché et le rendement des compagnies d’assurance au cours des dernières années ont largement contribué aux augmentations de primes que les entreprises ont subies. L’année 2022 a permis de stabiliser les tarifs d’assurance dans certains cas, et les primes augmentent désormais en fonction de la valeur des bâtiments.

Pour conclure, la force motrice qui fait augmenter les primes d’assurance a changé. L’augmentation est maintenant largement attribuée à la hausse de la valeur des bâtiments dans le cadre des évaluations annuelles, qui est le résultat des contraintes de l’offre et de la demande de notre économie actuelle.

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 Chris Low
Directeur clientèle, division immobilière
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